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“租购同权”或是误读

专家称法律上不可能完全同权

作者:     来源: 来宾网—经济周刊     时间: 2017-11-01

对话嘉宾:

袁华之全国律师协会建设工程与房地产专业委员会副主任

朱建岳北京观韬中茂律师事务所合伙人

赵占领北京志霖律师事务所副主任

谢挺广东国晖律师事务所合伙人

习近平总书记在党的十九大报告中再次强调“房子是用来住的、不是用来炒的”。十九大代表、住房和城乡建设部部长王蒙徽表示,将按照习近平总书记提出的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。他透露,正在做的一项工作是加快研究和制定住房租赁管理条例。

租购同权可以降低购房需求

记者:住建部透露,通过立法,逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。“租购同权”提法的背景是什么?旨在解决哪些现实问题?

谢挺:在供给侧结构性改革大背景下,“租购同权”的提出是我国购租并举的住房制度的一个配套政策。“租购同权”的提出旨在让租房者公平享受社会公共福利。改变租房者的弱势地位,改变传统观念里只有购房才是城市“新居民”的观念。购房跟租房没有差异的时候,住房租赁市场就成为稳定房地产市场、平抑房价的一剂良方。

朱建岳:国家提出的“租购并举”,是建立房地产长效机制的一项重要措施。国内房地产价格一波接着一波上涨,房产价格疯狂上涨带来的“泡沫”急剧膨胀,给国家金融安全和社会稳定带来了威胁。

袁华之:“租购同权”旨在保障大中型城市不断流入人口尤其是新市民作为房屋承租人的权利,使其住有所居,并以住房为中心形成相对稳定的生产生活关系。

赵占领:这些年房价在不断调控中持续上涨。只有当租房和购房在权利上(主要是房屋所附带的公共资源政策福利)没有太大差别甚至是相同的时候,民众对购房的需求将会减弱。

“同权”指的是相同的公共福利权

记者:“租购同权”到底是指什么?它会带来哪些改变?

朱建岳:“租购同权”似乎是媒体曝出来的一个概念,源于今年7月出台的《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》。我并不认为租赁权会等同于所有权。从法律上来讲,租赁权永远不可能与所有权同权。将租赁权等同于所有权,无视所有者的权利,让我想起了过去曾经的私房所有者面对房管局安排住进来的租赁户的无奈,让我看到了公房租赁者享受着国家标准租金而当二房东坐地收取高额租金的不公平。

谢挺:“租购同权”一方面是刺激租房市场,吸引更多的社会资本进入住房租赁领域,增加租赁住房的供给,缓解住房压力,保障民生,从而起到稳定房价缓解土地供应压力的作用。另一方面,全面普及可增强大中城市尤其三四线城市的人口吸纳能力,拉动城市消费经济增长,提高城市人口红利。

赵占领:租赁房屋者取得的是使用权,而购买房屋取得的是所有权,这两种权利在法律上、法理上都不可能是完全相同的。按照物权法,所有权包含占有、使用、收益和处分这四种权能。租赁所获得的仅仅是使用权,而且这种使用权还带有一定的限制,比如对使用时间和转租的限制。

不能解决优质稀缺资源的分配

记者:“租购同权”在实现上还存在哪些障碍?

谢挺:从租的角度来说,核心城市租赁住房的供需矛盾仍比较突出,租赁住房供应量仍严重不足,租房市场仍以个人房屋出租为主,机构出租者较为缺乏。

袁华之:首先,公共服务配置本质上系资源分配范畴,“租购同权”不能从根本上解决优质稀缺资源的分配问题。其次,我国目前包括教育在内的公共服务主要以户籍为基础,短期内无法打破户籍制约。再次,对“租购同权”的承租人尚无科学、合理的划分标准。最后,“租购同权”的实现涉及住建、教育等多个部门,如何同时协调各个部门也是工作障碍之一。

赵占领:公共政策调整往往需要跨部门联动,共同协商。“租购同权”在落实中很容易被地方政府打擦边球,并可能带来租金大幅上涨等问题。户口落在租住房屋上,还和原房东的户口存住冲突。

应当实现的是“租购并举”

记者:如何实现真正的“租购同权”?

朱建岳:“租购并举”,而不是“租购同权”,才是我们试图建立的房地产长效机制的应有之义。“租购同权”,不是一个法律上的概念,而是一个社会管理概念,是在国家政策上,在处理同处一地的国民福利的问题上,做到租赁者和所有者同等待遇,这需要政府付出巨大的努力。

谢挺:“租购同权”需要更多制度配套,更多公共资源的合理分配,社区教育模式的改革、跨区域的医疗公积金联网、养老制度的完善、住房租赁市场的规范。

袁华之:我们需要考虑住房租赁政策与户籍政策的联动,科学、合理设置享有权利承租人的条件,既便于管理又普惠广大承租人。同时还需协调住建、教育、卫生、税务等部门出台具体操作办法,保障租购同权落地。(据新华网)

 
 
编辑: 黄霖
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